６．不動産の「交換」をした場合の特例 / 所得税法５８条
「固定資産の交換」の特例とは、１年以上所有していた固定資産を他人が１年以上所有していた固定資産と交換し、その交換により取得した資産を、譲渡した資産と同一の用途に供した場合には、従来からその資産を所有していた場合と実質的に変わらないため、譲渡がなかったものとみなされる制度です。
固定資産の交換は、不動産だけでなく、機械装置や船舶などにも適用がありますが、ここでは不動産を前提に解説をします。
（不動産には、土地、建物だけでなく、借地権や建物附属設備を含みます。）
不動産の交換は、実際には、「自分の自宅」と「他人の自宅」を交換する人などは少ないと思いますが、相続により共有となってしまった不動産の共有地の解消などで使用されることが多い特例です。
（１）適用のための主な要件
- 同一種類の不動産の交換をすること
- 取得資産と譲渡資産は、それぞれ所有期間が１年以上であること
※相続により取得した不動産については、故人の所有期間を含みます - 取得資産を譲渡資産の譲渡直前の用途と同一の用途に供すること
- 「譲渡資産の時価」と「取得資産の時価」との差額が、いずれか高い方の価額の２０％以内であること
（同じくらいの価値の不動産同士でないと適用できません。） - 取得資産は相手方において、交換のために取得したものでないこと
（２）不動産の交換のQ＆A
Q：「同一の種類」の不動産の交換とは、どのような事でしょうか。
A：例えば、土地（借地権を含む）は土地と交換、建物（附属設備含む）は建物と交換するという事です。
Q：「同一の用途」とは、どのような事でしょうか。
A：取得資産を譲渡資産の譲渡直前の用途と「同一の用途」に供したかどうかは、その資産の種類に応じて、おおむね次に掲げる区分により判定します。
| 資産の種類 | 用途の区分 |
|---|---|
| 土地 | 宅地、田畑、山林、原野、その他 |
| 建物 | 居住用、店舗や事務所用、工場、倉庫 |
例えば、「居住用の土地建物」と「店舗用の土地建物」を交換した場合には、土地については、「宅地」と「宅地」のため、交換の特例が適用できますが、建物については、「居住用」と「店舗用」なので、適用できません。
Q：店舗併用住宅の取り扱いは、どうなりますか？
A：店舗併用住宅である場合には、居住用専用又は、店舗専用として判定できます。
Q：宅地と駐車場は、適用できますか？
A：市街地にあり、青空駐車場のようにその土地の利用状況からして、いつでも建物を建てることができる場合は、その用途は「宅地」として取扱われますので、適用できます。
一方で、「アスファルト舗装の駐車場」の場合は、いつでも建物を建てることができる状態にないので、適用できません。
