１．不動産を売却した場合の税金の基本
不動産を売却した場合の譲渡所得の計算は、とてもシンプルです。
収入金額 － （取得費 ＋ 譲渡費用） ＝ 譲渡利益
簡単にいうと、「売却金額」から「取得費（購入金額が基礎）」と「仲介手数料などの譲渡費用」を差し引き、その利益に税率をかけます。
税率は、短期譲渡所得の場合は３９．６３％、長期譲渡所得の場合は２０．３１５％です。
（これらの税率は、所得税等と住民税の合計です。）
- 短期譲渡所得…売却年の１月１日における所有期間が５年以下の場合
- 長期譲渡所得…売却年の１月１日における所有期間が５年超の場合
居住用財産を売却したときや収用されたときなどの各種特例は、この「譲渡利益」からさらに一定額を差し引ける（特別控除）又は課税を繰り延べるという二段構成になっています。
（１）収入金額
収入金額とは、「売却金額」のことです。
不動産決済の際の固定資産税の精算金なども「収入金額」に含まれます。
（２）取得費
「取得費」とは何でしょうか？
「取得費」の基礎となるのは、売却した不動産の「購入金額」です。
また、購入時に付随する一定の手数料等は、取得費に含まれます。
相続した（または贈与を受けた）不動産については、故人（または贈与者）の取得費を相続人（または贈与を受けた人）が引き継ぎます。
①土地や借地権など、「減価しない資産」の取得費
取得費 ＝ 購入金額
②建物や建物附属設備など、「減価する資産」の取得費
不動産賃貸業などの事業用の建物の場合
購入金額から、取得した日から売却までの期間の「減価償却費」の累積合計額を差し引いた「未償却残高」が取得費になります。
（青色申告決算書などの減価償却費の明細の未償却残高の金額です。売却年の年初から売却した日までの月数も考慮します。）
自宅などの事業用以外の建物の場合
購入金額から、取得した日から売却までの期間の「減価償却費」の累積合計額を差し引いた「未償却残高」が取得費になりますが、その際の減価償却費の計算は、事業用建物の耐用年数の１．５倍の年数を使用し、旧定額法で計算します。
（事業用の建物よりも、減価が少なくなる＝未償却残高が多くなる イメージです。）
（３）譲渡費用
譲渡費用は、主に以下のものが該当します。
- 不動産売却の際の仲介手数料
- 売買契約書の印紙で、売り主負担のもの
- 測量費
- 更地で土地を売るための建物の取壊し費用
- 貸家を売るために、借家人に支払った立退料
- 借地権を売るときに、地主さんに承諾をもらうために支払った名義書換料など
以上が、譲渡所得の計算の基本になります。
これらの計算式でわかる通り、不動産売却にかかる税金が多くなってしまうケースは２つです。
１つは、取得費が不明な場合。
（購入時の売買契約書が見当たらない、先祖代々の不動産で購入金額が分からないなど）
2つ目は、特例が使えない場合です。
次以降のコンテンツで、取得費が不明な場合の対応と各種特例を解説したいと思います。
