不動産管理法人設立の3つのスキーム

このページにたどり着いた「不動産所有会社で節税をお考えの方」に朗報です!!!

不動産管理会社で節税をお考えではありませんか?
こちらのページでしっかり解説させていただきますのでどうぞごゆっくりご覧ください!

不動産所得を得ている方で、法人化を検討されている方は、「節税」というキーワードが重要になってきます。

しかし、「節税のために法人化を行なっても、運営コストを考えると個人事業主のままでいたほうがトータルコストとしては手元に残る利益が多くなるのではないか???」と考える方もいるでしょう。

簡単にご説明しますと、賃貸管理法人化スキームには3つあります。

1.不動産所有方式

⇒建物を法人で所有(建物の名義が法人)する事によって、家賃収入を法人の売上とする方法

2.管理委託方式

⇒土地や建物の所有は「個人」のものとして、不動産の管理業務(家賃の集金や清掃など)を「法人」に委託させる仕組み

3.サブリース方式

⇒一括借り上げ

(※クリックしていただくと該当箇所に移動します。)

当事務所で一番おススメしているのが不動産所有方式なのですが、実は手続きや理解することが難しいため、お客様には一度無料相談に来ていただいてご説明させていただいております。ここでは理解できなくとも、一度お話をさせていただければ皆様ご納得されております!

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それでは、3つの中でも当事務所のおススメであり、もっとも節税効果の高い「不動産所有方式」より、順にご説明いたします。

1.不動産所有方式

不動産所有方式とは、建物を法人で所有(建物の名義が法人)する事によって、家賃収入を法人の売上とする方法です。
家賃収入を法人に帰属させる事で、様々な節税を行う事が可能です。

[法人所有の主なメリット]

  • ご自身や親族に役員報酬を支払う事によって、所得の分散ができる。(ココが1番ポイント)
  • 法人税の実効税率が、利益が800万円以下の場合は約21~23%と個人の所得税率より低い場合が多い。
  • 生命保険料の経費にできる金額も大きくなる。(個人では上限12万円まで)
  • 社宅家賃などの経費計上ができる。
  • 一定の要件を満たす事により消費税の還付が可能になる。

ここで注意していただきたいのは、すでに個人で所有されているオーナーさまも、法人を設立し、建物を移転させる事で節税をする事が可能だという事です。

この場合、土地と建物の両方を法人に移転すると、土地について譲渡所得税が発生する場合があります。
一般的に建物のみを法人へ移転させます。/p>

移転には、登録免許税・不動産取得税などの移転コストが発生しますが、節税額と比較して移転の可否を判断します。

また一定の要件を満たす事で、消費税の還付を受ける事ができます。

この場合には、移転コストは消費税の還付額でまかなえる場合がほとんどです。どれくらいの節税が可能か、ぜひ1度シミュレーションしてみましょう。

不動産所有方式における相続税のメリット

不動産所有方式には、上記の所得税の節税に加え「相続税」の節税も可能にします。

既に被相続人(親)が所有している賃貸建物を、株主を相続人(子)として新たに設立した「法人」に移転させる事で、収益物件からの収入を相続人に移転します。

これにより、親の将来の相続財産の増加を防止し、子供への資産の早期移転を可能にします

個人所有の建物のみを移転させた場合、被相続人の相続発生時においても、所有している土地部分について、相続税評価額を20%減少させ、貸家建付地に近い評価減を受ける事ができます。(固定資産税の3倍程度の地代を支払い、「土地の無償返還に関する届出書」を税務署へ提出する必要があります。)

ただし、相続税の節税については、ご家族の状況や子供の成熟度なども影響します。
さらに、税務の部分についても、小規模宅地の特例の適用による有利・不利などありますので、専門家と慎重に話し合いながら進める必要があります。

2.管理委託方式

これは、土地や建物の所有は「個人」のものとして、不動産の管理業務(家賃の集金や清掃など)を「法人」に委託させる仕組みです。
つまり、自分の不動産を管理する会社を、自分で設立するわけです。

そして、「個人」と「法人」の間で、不動産管理委託契約を締結し、個人オーナーは、家賃収入の一部を管理料として不動産管理会社に支払います。この法人へ支払う管理料の分だけ個人オーナーは節税になります。

当然、法外な管理料を支払う訳にはいきませんから、家賃収入の5%~10%程度(家賃収入が100万円なら5~10万円程度)を目安に、行う管理業務の内容によって支払をします。

3.サブリース方式(転貸方式)

サブリースとは、一括借り上げのことです。

こちらも土地や建物の所有は「個人」のものとして、その物件のすべてを一括で借り上げる「法人」を設立します。

不動産管理方式との違いは、不動産管理方式は、入居者と賃貸借契約を結ぶのが、個人オーナーであったのに対し、サブリース方式では、入居者と賃貸借契約を結ぶのは、サブリース法人になります

サブリース法人の利益は、入居者からの賃貸収入から個人オーナーに支払う賃貸料の差額になります。

例えば、入居者から100万円預かった場合は、個人オーナーに85万円支払います。差額の15万円がサブリース法人の利益になります。

また、空室時の空家賃の支払いのリスクがあるため、不動産管理方式よりも高い15%程度の管理報酬を受け取れます

どのスキームを活用するかは、お客様の希望や節税シミュレーション結果によっても変わってきますので、一度当事務所にご相談いただくことをおすすめします。

無料相談を実施しておりますので、是非ご活用ください。

自分にとって何が最適なのか?そして、失敗のリスクを減らすため、手間を省くためにも、一度お電話ください!

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