７．事業用資産を買い換えた場合の特例

「特定の事業用資産の買換えの特例」とは、特定の事業用資産を売却し、他の事業用資産を購入した場合において、その買換えが一定の要件に当てはまる場合には、課税の繰延べを認めようとするものです。
ただし、「特定の事業用資産の買換えの特例」は、昭和３８年に創設され、その後、複数回の改正が行われているので、実際に適用する場合は、適用の可否を十分に検討する必要があります。

この「課税の繰延べ」とは、例えば、既存の事業資産Aを１億円で売却し、新たな事業資産Bを１億円で購入した場合は、今回の譲渡については、２０％部分が課税され、８０％部分が繰延べの対象となる制度です。
（売却金額が、買換え資産の購入金額より多い場合は、課税される割合が多くなります。）
（買換え資産が特定の地域の場合は、２０％の割合が、２５％又は３０％になります。）

また、「特定の事業資産」とは、自営業の人が自ら使用している工場や作業所なども含まれますが、当事務所のHPは、不動産投資家向けのサイトですので、不動産の賃貸物件を前提にお話しします。

この場合の賃貸物件とは、居住用物件も事業用物件（店舗や事務所など）も含まれます。
また、５棟１０室基準を満たさない「事業と称する至らない不動産等の貸付」も含まれます。
要するに、貸付事業を行っている不動産かどうかということです。

不動産投資家を前提とした６号買換えの主な適用要件

• 譲渡する日の属する年の１月１日において、所有期間が１０年を超える国内にある事業用の土地等や建物を譲渡して、国内ある土地等や建物の「買換資産」を取得すること。
• 買換資産の土地等については、一定の建物の敷地等でその面積が３００㎡以上であること。
• 買換資産が土地等であるときは、取得する土地等の面積が、譲渡した土地等の面積の５倍以内であること。この５倍を超えるとその超える部分は特例の対象とはなりません。
• 資産を譲渡した年か、その前年中、あるいは譲渡した年の翌年中に「買換資産」を取得すること。
  なお、前年中に「買換資産」を取得した場合には、「先行取得資産に係る買換えの特例の適用に関する届出書」を取得した年の翌年３月１５日までに、所轄税務署に提出する必要があります。
  また、譲渡した翌年中に「買換資産」を取得する予定の場合は、譲渡した年分の確定申告書に「買換資産の明細書」を添付し、その買換資産の見積額で譲渡所得の計算をします。
  実際に取得した資産の取得価額が見積額と異なるときであっても、特例の適用は認められす。
• 買換資産を取得した日から１年以内に事業に使うこと。

以上が主な適用要件となります。実務上は土地等が３００㎡以上となると１００坪以上の土地等を取得しなければならないので、高額となり、なかなか要件を満たす土地等がない場合も多いです。